首个“自拆自建房”，困在“最后一米”
这十年里，因为各自利益冲突，邻里关系变得微妙，业主、代建方、政府部门多方卷入其中，拉扯出一张复杂的网。更换房产证作为这场长跑的“最后一米”，也是“自拆自建”摸着石头过河另一个艰难写照。
►
本文7999字 阅读13分钟南京市虎踞北路4号5幢，是一幢簇新的二层小楼。咖色与米黄拼接的外立面，上下两排明净的玻璃窗，反射着蓝天绿树，在闹市中显得格外静谧。
这栋小楼承载了一个先行者的角色，它是全国范围内公开报道的首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目，一度被作为惠民工程宣传。政府为此成立了工作专班，提供财政支持并指定代建单位，各个环节都由业主参与，通过协商自治唱主角。
从2014年被鉴定为危房，产权人申请自筹资金翻建，到2022年5月交房，二十余户业主搬入新家——故事到这里却没有画上一个句号。
交房一年后，产权证依然未能到手，虎踞北路4号5幢的业主陷入了新的忧虑。这十年里，因为各自利益冲突，邻里关系变得微妙，业主、代建方、政府部门多方卷入其中，拉扯出一张复杂的网。更换房产证作为这场长跑的“最后一米”，也是“自拆自建”摸着石头过河另一个艰难写照。
9月15日一早，67岁的李小菠和几位邻居来到南京市鼓房大厦“反映情况”，鼓楼房产集团有限公司法务部负责人接待了他们，照例把他们引进了会议室。甫一落座，李小菠就直奔主题，虎踞北路4号5幢的产权证仍然没有下文，距离他们上一次来到这里求助，已经过去了大半个月。
虎踞北路4号5幢翻建后，建筑由原来的砖木结构变更为混凝土框架结构，使用年限也有更新，自然需要更换全新的房产证，然而自2022年5月交房以来，业主们却一直未取得房产证，以李小菠为首的业主自发组织起来，在各个行政管理部门周旋。
这栋楼的业主平均年龄超过60岁，对于房产证他们有各自急迫的原因。李小菠和丈夫常年住在城东，与这套房子相距甚远，家里有九十岁的老人需要照顾，她打算把这套房子卖出去；210室的小孙子去年上小学，按照学区原本应该读赤壁路小学，却因为房产证更换耽误了过户，导致孩子统分到另一所差一点的学校；年老的业主顾虑更深，从申请到批复到建房这些年，楼里已有几名老人去世，没有房产证，他们担心遗嘱过户是个麻烦。
会议桌上，大家你一言我一语倾吐苦水。满头白发的徐敬华在这群人中年纪最长，四十多年前，徐敬华是省化工所一名工程师，单位分的这套房，户型不算好，朝北，他在这套房里结婚生子度过了大半辈子。老房翻建后，老徐的户型改善，有了朝南房间，但他心里始终不踏实。
“之前街道开了个会，记者采访让我们谈谈新房新生活，只有我们拿到产权证才能真正来谈幸福感，你说是不是？”老徐操着一口南京话，双手无奈地摊开。
五十多岁的孙兵点点头。在座的业主代表中，孙兵的话不多，他是淮安人，早年来南京，现在开了一家修理店，眼下儿子要结婚，女方的户口准备迁过来，他不得不更上心一些。
李小菠知道他们共鸣的原因。老徐提的那次街道会议，李小菠也参加了，是今年4月社区组织的一次业主座谈，请来了南京本地的媒体，原本是为了宣传老房业主搬入新家，让业主畅谈幸福生活，结果现场画风突变，“全都是抱怨没拿到房产证的。”
李小菠回忆，那次老徐和孙兵都接受了采访，老徐先是肯定了房子户型的优点，改善了房间通风，接下来话锋一转“但是”就提到了房产证问题。社区领导转而看向孙兵，并替他总结，“儿子婚房解决了，可以在这房子里结婚，如果这房子不翻建，小孩结婚是结不了的。”孙兵没插得上话。
最终刊发出来的视频报道只截取了“但是”的前半截。
邱志平是业主代表中最年轻的一个，他是一名上班族，也是经常陪同李小菠跑各个行政部门的业主之一，“我们看到她（李小菠）一个女同志到处跑确实不容易，有时候说得难受都哭了，六十多岁的人了，也蛮可怜的”。
戴着一副眼镜的邱志平掏出笔记本准备记录，他把话题拉回原点——房产证到底卡在了哪个环节？
虎踞北路4号5幢是一栋颇有些来头的二层小楼。
其所在的江苏省化工小区，地理位置十分优越。小区紧邻内环西线，附近以东是江苏省级机关，以西是南京艺术学院等高校，距离最近的云南路地铁站仅两百米。
小楼诞生于上世纪50年代，建筑面积1890平方米。用205室业主张玉延的话来说，在当时这是一栋 “顶配”楼，自来水入户、红漆木地板、青砖大瓦房，是省化工所给重点职工盖的房子，住着总工程师之类的领导干部和高级人才。
随着时代的变迁，小楼也一并衰老了。楼梯间的墙体开裂剥落，电线杂乱无章地窝在门头上方，砖木结构下白蚁蛀空了墙角，隔音效果也欠佳。
事实上，这不是一个愚公移山靠恒心就可以书写结局的故事，作为一个自治项目，申请的不易只是第一步，要取得所有业主的同意同样也是步步艰辛。虽说政府组织成立了专班，但是各个环节都需要业主们点头签字，项目才能推进下去。
虎踞北路4号5幢有21个自有产权人，5个产权单位，张玉延最初提出“自拆自建”的想法，就没有得到全票同意，有人想向政府索要赔偿而不是自费翻建，但张玉延觉得不可行，“桥改隧之前，5幢就自然衰败了，危楼鉴定结果与附近的工程施工因果关系很难确认。”
邻居们互相劝说，“危房都没办法出售”，“花点钱就可以让房子升值”总算做通思想工作，过了第一关。宁海路街道城市管理部副部长杨爽回忆，意向沟通结果是“100%的业主不反对。”
张玉延组织成立了6人工作小组作为决策统筹，下设资金管理组、设计组、安全监督组以及外联组，所有住户都被纳入这套架构进行分工。张玉延还为工作小组刻了一个专用章，但他否认自己是工作小组组长，他更愿意把这个小组看作是一个共同协商的扁平化组织。不过在很多业主心里，张玉延付出的精力远多于其他人，是实际上的领头人，他们称呼他为“张公”。
业主们定期开会讨论进展，随着新房设计图纸越来越细化，矛盾冲突越来越多，所有人都期待从这场推倒重来获得最大利益，争议不仅发生在邻里之间，甚至家庭成员的意见也没有统一。
关房公司承诺绕开蒋宝芬为其他缴纳工程款的业主先办理产权证，在与业主沟通中，王姓项目经理说出了产权证真正的“拦路虎”。
一是新的门牌号码迟迟没有下来，无法出具测绘报告；二是消防验收尚未进行，无法完成竣工备案；三是涉及未验先住等问题，代建单位可能面临责罚，目前正在向上级部门申请豁免处罚。
9月15日，孙警官回复李小菠告知之前有业主递交的沿用原来的门牌号的申请被市局退回，目前正在按照新门牌规定进行处理。至于消防问题，关房公司项目负责人王经理解释说，虎踞北路4号5幢当初是严格按照“三原”原则进行翻建，但是过去的房屋消防无法达到现在的标准，比如消防通道设计标准等，导致难以通过验收。
9月20日上午，依然是在鼓房大厦的会议室，王经理与业主又进行了新一轮沟通。这一次他带来了《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》，这是今年7月发布的一份文件，对“三原”项目作出明确规定。
文件指出，经规划资源部门批复按照“原址、原面积、原高度”翻建且不改变建筑使用功能，确受条件限制导致无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求的，改造利用单位应当编制消防实施方案，针对薄弱环节进行性能化补偿，翻建后不得降低并确保改善、提升建筑消防安全水平。
紧跟好消息之后，王经理补充说，目前就等公安部门编制的新门牌号码，但他给业主打了一针预防针，在跟测绘部门初步沟通过程中，对方称蒋宝芬家的测绘始终未完成，可能导致其他业主的测绘报告没办法盖章，“当然我们现在还在跟测绘沟通中。”
自拆自建能否复制？
眼下，所有人又进入一轮新的等待，等待测绘报告的出炉。张玉延决定，测绘结果出来后，他会把自家情况在小区张贴公示，“让其他人看看，我家到底有没有偷偷扩大面积。”近十年“出头”奔波，他需要还自己一个清白。
至于代建方与蒋宝芬的工程款纠纷，王经理表示，尽管与蒋宝芬未签订代建协议，但一开始他们有签订意向承诺书，公司未来可能采取法律手段。
从申请翻建到新房落成，这是一条蹚出来的路。2021年4月，江苏省委常委、南京市委书记韩立明曾到虎踞北路4号5幢改造施工现场调研。当时，韩立明问了张玉延一个问题，这个项目可不可以复制，张玉延回答说，可以复制。
张玉延常常跟媒体提及这次对话，但是他当时没有完整说出来的是，复制的关键在于人和制度保证缺一不可。依靠居民自主更新，离不开强有力的推动者，但推动者本身也只是一个普通居民，如何协调所有人劲往一处使？如果没有制度保障，那就是一个“吃力不讨好”的角色，最终很难成功，这一切需要成熟配套的政策。
南京长江都市建筑设计股份有限公司总经理董文俊接受媒体采访时提到，该项目的成功离不开政府的重视和推动，但是，不可能每一个项目都由房产局局长来做组长。他建议，有关部门可以将这个案例作为专项课题研究，探索一套完善的制度和工作机制。那时候，产权人自筹资金危房翻建项目才能具备成熟的复制和推广条件。
民盟北京市委城建更新委副主任、雅颂城脉董事长秦刚告诉新京报记者，虎踞北路4号5幢是城市更新的一个微观案例，是一个很有意义的民间探索，体现了协商互助共建共治的公民意识。长期以来，很多老旧危房都很依赖于政府大包大揽似的拆迁，没有激发出产权人或者利益相关方的积极性，从长远来看不利于城市更新的良性运转。
秦刚对“自拆自建”目前的可复制性仍然持保留态度，无论是此前漫长的申请批复还是产权证问题，都显示出这个模式的困难和复杂性。他认为危房翻建涉及的领域众多，对于非业内的产权人来说几乎难以胜任，要形成一套可复制的模式，离不开顶层设计，政府需要出台具体的标准化的准则，也应当做好引导和支持的角色，提升社会治理能力。
在张玉延的新家中，二层阁楼的书架上印着“大漠孤烟直，长河落日圆”与“常为而不置，常行而不休”两句诗，他常以这两句诗来自比十年的跋涉，像是在孤独的大漠中行走，没有先例借鉴，靠着“常行不休”的信念坚持，个中滋味只有自己知道。
━━━━━━━━━━━━━━━
推荐阅读